Najem okazjonalny został wprowadzony do polskiego prawa w grudniu 2009 roku – jako zmiana ustawy o ochronie praw lokatorów. Głównym celem utworzenia tego rozwiązania była lepsza ochrona Nie można też pominąć faktu, że aktualne przepisy regulujące najem okazjonalny posiadają pewien istotny mankament. Mowa o sytuacji, w której osoba posiadająca lokum zadeklarowane przez najemcę jako awaryjne (na wypadek eksmisji), jednak nie chce przyjąć „okazjonalnego” lokatora. Zwykle taka patowa sytuacja jest wynikiem Definicja najmu okazjonalnego – co to jest i jak działa? Co to jest najem okazjonalny? Pod tym pojęciem kryje się specjalny typ wynajmu nieruchomości, który wszedł w życie na mocy Ustawy z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Elementem takiej umowy jest obowiązkowa klauzula o dobrowolnym poddaniu się eksmisj Wyjaśniamy czy taki wariant najmu jest bardziej korzystny niż najem okazjonalny. Wynajem mieszkania dla rodziny z dziećmi bardziej ryzykowny? Pojawiają się informacje, że niektórzy właściciele mieszkań nie chcą ich wynajmować osobom z dziećmi. Ważne informacje. 1. Najem instytucjonalny możliwy jest tylko w sytuacjach, w których właścicielem lokalu jest firma zajmująca się wynajmem nieruchomości. 2. Umowa najmu instytucjonalnego musi mieć formę pisemną, a podpisuje się ją u notariusza. 3. Umowa najmu instytucjonalnego zawsze zawierana jest na czas określony. 4. Najem okazjonalny to instytucja, która ma korzyści zarówno dla wynajmujących, jak i dla najemców. Takie prawo pojawiło się 17 grudnia 2009 roku jako nowelizacja ustawy o ochronie lokatorów. Jest to specjalny tryb wynajmu mieszkania, według którego najemca jest chroniony przed przedwczesnym i nagłym wypowiedzeniem umowy. Najem okazjonalny a eksmisja. Umowa o najem okazjonalny powoduje, że eksmisja jest dużo łatwiejsza i nie wymaga wchodzenia na drogę sądową. W celu eksmisji najemców powinieneś zgłosić się do nich z pisemnym żądaniem opatrzonym podpisem notariusza. W dokumencie musisz wskazać termin, w którym osoby zamieszkujące mają opróżnić Najem okazjonalny – umowa, którą trzeba zgłosić do Urzędu Skarbowego. Jak zgłosić umowę najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego? Właściciel nieruchomości zgłasza zawarcie umowy w ciągu 14 dni od podpisania umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego. Dodatkowo na prośbę najemcy powinien przedstawić Najem okazjonalny a eksmisja rodziny z dzieckiem. Eksmisja rodziny z dzieckiem z wynajmowanego mieszkania, jeśli podpisana została umowa o najmie okazjonalnym, jest nieco prostsza. Taki rodzaj najmu umożliwia szybkie eksmitowanie lokatora, nawet z dzieckiem. Najem okazjonalny czy zwykły? Naturalnie, z punktu widzenia wynajmującego, dalece bardziej korzystnym jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Nie jest to instrument idealny i nie zawsze rozwiąże wszystkie problemy z nieuczciwym najemcą, daje jednak wynajmującemu znacząco silniejszy, niż w przypadku zwykłego najmu, instrument w postaci UNtTV. Pan, który jest najemcą lokalu, słyszał o „zakazie eksmisji” w czasie epidemii. Pyta, czy wynajmujący może mu teraz wypowiedzieć umowę najmu. Nie obowiązują już regulacje prawne, które ograniczały prawo wypowiedzenia umowy najmu lokalu z uwagi na stan epidemii. Taki zakaz obowiązywał do 30 czerwca 2020 r. , na podstawie z art. 31t ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych ( ze zm.). Obecnie w sprawie wypowiadania umów najmu zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego ( ze zm.) oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Zgodnie z art. 688 kodeksu cywilnego jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Szczegółowe regulacje dotyczące zasad wypowiadania umów najmu lokalu (podstawy prawne i czas wypowiedzenia) zawarte są również w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jednakże od wypowiedzenia umowy należy odróżnić wykonanie tytułu wykonawczego. O tym, co jest tytułem wykonawczym, a co tytułem egzekucyjnym, mówią przepisy art. 776 i 777 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego ( ze zm.). Co do zasady, tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Zgodnie z przepisami, tytułami egzekucyjnymi są orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem, orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej. Tytułem wykonawczym może być zatem prawomocny wyrok lub postanowienie sądu z klauzulą wykonalności. Na podstawie tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu, komornik może wszcząć postępowanie eksmisyjne. Należy jednak podkreślić, że zgodnie z art. 15zzu ustawy covidowej, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Przepisu tego nie stosuje się między innymi w przypadku orzeczeń wydanych na podstawie art. 11a ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie ( i 956). Wydział Przyjęć Interesantów2021-04-13 09:46:00Łukasz Starzewski Data: 2021-07-02 10:42:24Operator: Łukasz Starzewski Witam mam kilka pytań w związku zwynajęciem mieszkania rodzinie z małym dzieckiem. Jak mogę sie zabezpieczyć, gdyby rodzina ta okazała sie nierzetelna i chciałbym wypowiedzić umowę czyli jak ominąć ustawę o ochronie lokatorów. Chodzi o to, żeby nie trzba było zapewniać najmującym z dzieckiem lokalu zastępczego i zeby nie walczyć w sadzie, a jesli juz to wygrac. 1. czy podpisanie umowy o wypowiedzeniu in blanco byłoby wiążące w razie kłopotów? 2. czy lepiej podpisać umowę o wynajęciu, ale nie loklau mieszkalnego ale np. magazynowego? czy to jest formalnie w ogole możliwe? 3. czy zabezpieczeniem byłoy gdyby nie dał najemcy umowy, a sam wziął dwa egzemplarze jesli on na to by się zgodził? czy lokator bez umowy nie jest chroniony? 4. NAJEM OKAZJONALNY- czyłatem, ze to mogłoby byc zabezpieczenie, ale czy na pewno? czy te przepisy juz obowiązują? Rozumiem, że jesli jeszcze nie weszły w zycie nie mogę skorzystac z umowy okazjonalnej? Dodam, że mieszkanie które chce wynajć jest jedynym jakie mam. Sam wynajmuję w innym miescie i chce sie zabezpieczyć w razie gdyby tamta rodzina była nierzetlna. Tez mam dziecko. 5. chce w najblizszym czasie zaciągnąc kredyt hipoteczny i obciązyć hipotką takze to mieszkanie które chce wynajć. 5a) czy mogę miec problemy w banku na załozenie hipoteki jesli w mieszkaniu będa lokatorzy? 5b) czy jesli teraz wynajmę mieszkanie na zasadzie umowy okazjonalnej ( lub w przyszłości, po wejsciu w życie przepisów) nie będąc włascicielem innego lokalu, a w między czasie kupię sobie inny lokal to czy nadalbędzie mnie obowiązywać umowa okazjonalna czy automatycznie stanie sie ona umowa zwykłą? 5c) czy aby zawrzec umowe okazjonalną musze sie wymeldowac z mieszkania matki, u której jestem zameldowany?Bardzo dziękuje za analizę. Badzo proszę o dokładną odpowiedz, gdyz zapoznałem sie z ustawą i nie bardzo rozumiem te przepisy, nie jestm prawnikiem pozdrawiam Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż lat 10. Co do zasady więc, jak w przypadku każdej umowy zawartej na czas określony, nie można jej swobodnie rozwiązać za wypowiedzeniem w okresie jej trwania. W związku z powyższym, standardowo wygasa ona po upływie czasu, na jaki została zawarta, lub w ściśle określonych przepisami, konkretnych sytuacjach, kiedy to Wynajmujący może umowę wypowiedzieć. Mało osób natomiast wie, że również same strony mogą w umowie określić wypadki, kiedy możliwe będzie wcześniejsze zakończenie umowy przez Najemcę. Ustawowe przesłanki wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego W stosunku do najmu okazjonalnego zastosowanie ma ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wskazująca w jakich ściśle określonych przypadkach możliwe jest wypowiedzenie umowy przez Wynajmującego. Są to przepisy szczególne i określają one jedyne przypadki, w których możliwe jest wypowiedzenie umowy przez Wynajmującego. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ww. ustawy, Wynajmujący może zatem wypowiedzieć najem okazjonalny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy Najemca: pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lubjest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lubwynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego. Wypowiedzenie najmu na podstawie postanowień umowy Przepisy nie regulują jednak warunków na jakich Najemca może wypowiedzieć umowę. Podstawę prawną do uregulowania kwestii wypowiedzenia umowy przez Najemcę, stanowi tu art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, zgodnie, z którym jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W związku z tym, iż jedyne wypadki, kiedy Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, zostały ww., swoboda ta obejmuje jedynie wypadki wypowiedzenia umowy przez Najemcę. Dla prawidłowego zastrzeżenia takiej możliwości, strony muszą wyraźnie wskazać konkretne przypadki, w których możliwe będzie wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony przez Najemcę. Nie mogą się ograniczyć do zapisu o możliwości swobodnego wypowiedzenia umowy najmu bez podawania przyczyny, gdyż takie postanowienie, będzie sprzeczne z naturą umowy na czas oznaczony oraz samym ww. przepisem ustawy, w konsekwencji więc będzie nieważne. To strony tworząc umowę mogą zdecydować o jej treści w zakresie wypowiedzenia umowy przez Najemcę i zdecydowanie warto skorzystać z tego uprawnienia i dostosować umowę do indywidualnych potrzeb. Nie jest tak jak mogłoby się wydawać, że dla Wynajmującego zawsze będzie to niekorzystne, że Najemca będzie miał prawo wypowiedzieć umowę przed zakończeniem okresu na jaki została zawarta. Określenie konkretnych wypadków, kiedy Najemca może umowę wypowiedzieć, może zapobiec sytuacjom, kiedy na skutek różnych okoliczności życiowych np. przeprowadzki do innego miasta, Najemca nagle z dnia na dzień się wyprowadza i przestaje płacić czynsz. Mając określone w umowie warunki wypowiedzenia umowy, są większe szanse na to, iż Najemca się do nich dostosuje i będziemy mieć spokojnie czas na znalezienie jego następcy. Przykładowe uregulowanie w tym zakresie: Najemca uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego w przypadku:1) utraty zatrudnienia przez Najemcę;2) uzyskania przez Najemcę zatrudnienia w innym mieście. „Ważne powody” Opcją, która wydaje się być również dopuszczalna i aprobowana w większości przypadków, jest zawarcie w umowie najmu dosyć ogólnej klauzuli wskazującej jako podstawę wypowiedzenia na „ważne powody”, które mogą się ujawnić w trakcie obowiązywania umowy na czas określony. Minusem jednak tego sformułowania jest jego ogólny charakter, który powodować może, iż w przypadku sporu między stronami, co do zasadności podstaw dokonanego wypowiedzenia, to Sąd rozstrzygać będzie czy w danej sprawie faktycznie zachodzą „ważne powody”, uzasadniające dokonanie wcześniejszego wypowiedzenia, czy też nie zachodzą i wypowiedzenie jest bezskuteczne. Błędy przy formułowaniu postanowień umownych dotyczących wypowiedzenia Podstawowy i najczęściej występujący błąd w umowach najmu okazjonalnego, a przy okazji także w zwykłych umowach najmu lokali mieszkalnych, to swobodne kreowanie w treści umowy, postanowień dotyczących możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez Wynajmującego. Nie będzie ważny zapis w umowie, sprzeczny z ww. przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów (…), które szczegółowo ten temat regulują. W przypadku sporu sąd uzna za nieważne wypowiedzenie umowy w oparciu o np takie, często występujące w umowach zapisy: „Wynajmujący będzie uprawniony do wypowiedzenia niniejszej umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu wskazanego w …… niniejszej umowy, za jeden okres płatności.”Jak już wcześniej pisałam, błędem jest również przyznanie Najemcy blankietowego uprawnienia do wypowiedzenia umowy. Postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze w pełni swobodnego wypowiadania umowy zawartej na czas oznaczony, jest sprzeczne z naturą takiego stosunku oraz z przepisem ustawy. Przykładem takiego nieprawidłowego sformułowania zapisu umownego jest np: „Najemca może wypowiedzieć niniejszą Umowę z zachowaniem …….. ­miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.” Oczywiście kierując wypowiedzenie ww. treści do strony, która nie ma rozeznania w przepisach prawnych i nie korzysta z pomocy prawnika, możemy mieć szczęście i osiągnąć zamierzony skutek. Jeżeli jednak strona ta, tak jak i Ty mój Czytelniku, będzie już świadoma, iż takie swobodne wypowiadanie umowy na czas określony jest bezskuteczne, może je z łatwością zakwestionować. Niezależnie od powyższego, zawsze i przede wszystkim polecam jednak po prostu porozmawiać z drugą stroną, spróbować się dogadać. Zawarcie porozumienie w kwestii rozwiązania umowy najmu, jest często najlepszym rozwiązaniem, które pozwala pogodzić interesy obu stron. Zapraszam Cię do lektury innych moich artykułów dotyczących najmu okazjonalnego: Jak prawidłowo zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?Najem okazjonalny nie zawsze zabezpieczy nas przed nieuczciwym lokatorem/ Masz wątpliwości, pytania, chcesz się podzielić swoją opinią, zostaw komentarz. Każdy czytam i staram się na bieżąco odpisywać. Jeżeli jednak potrzebujesz indywidualnej płatnej porady prawnej, napisz do mnie na adres mailowy: kontakt@